Un prêt relais peut ne couvrir que 50 à 80 % de la valeur du bien à vendre, même lorsque l’estimation est validée par un professionnel. Les banques appliquent parfois une décote supplémentaire en cas de marché immobilier tendu ou de doute sur la rapidité de la revente.
Le montant empruntable dépend souvent de critères plus stricts que pour un crédit classique. Certains établissements exigent une promesse d’achat signée, d’autres acceptent une simple estimation. Les délais de remboursement sont généralement courts, rarement au-delà de deux ans.
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Le prêt relais en bref : principes et conditions à connaître
Le prêt relais tient une place à part dans l’arsenal des solutions financières françaises pour les candidats à l’acquisition qui n’ont pas encore vendu. Le principe peut sembler limpide : la banque avance une part de la valeur du logement à vendre afin que vous puissiez acheter sans délai, sans devoir attendre la finalisation de la vente chez le notaire.
Dans les faits, la banque préfère limiter les risques et ne débloque jamais la totalité du montant évalué. Elle applique une marge de sécurité. Le montant du prêt relais varie le plus souvent entre 50 % et 80 % de la valeur nette du bien après soustraction du capital restant dû sur votre crédit existant. Le pourcentage dépend de la zone géographique, du profil de l’emprunteur mais aussi des dynamiques du marché.
Pour y voir clair, voici les différents types de prêts relais qui existent, chacun adapté à une situation spécifique :
- Le prêt relais sec s’adresse à ceux dont la vente future suffit à assurer l’achat du nouveau bien.
- Le prêt relais adossé combine ce mécanisme avec un crédit immobilier classique, permettant de compléter assez facilement le financement si le montant attendu ne suffit pas.
La durée d’un crédit relais oscille le plus souvent entre 12 et 24 mois. Pendant cette période, vous ne réglez généralement que les intérêts, c’est la franchise, et le capital est soldé une fois la vente actée. Les conditions varient nettement d’une banque à l’autre et concernent aussi bien les taux, les frais de dossier que les modalités de remboursement anticipé. Avant de signer, il faut jauger sa capacité à absorber la charge de deux crédits en cas de revente longue.
Ce montage s’adresse surtout à des profils très solides, avec un bien déjà bien valorisé et un environnement immobilier jugé favorable. La banque passe au crible le patrimoine global, les garanties disponibles et la rapidité prévisible de la vente avant de donner son accord.
Comment calculer son prêt relais ? Méthodes, formules et points de vigilance
Les bases du calcul du prêt relais
Pour déterminer le montant du prêt relais, la première étape consiste à faire estimer la valeur potentielle de revente de votre bien. Les banques ne retiennent qu’une fraction de cette estimation, souvent entre 50 et 80 %, pour se couvrir en cas de négociation à la baisse. C’est après avoir appliqué ce pourcentage qu’il convient de retrancher le capital restant dû sur votre prêt en cours. Ce chiffre fixe le plafond théorique du financement. Mais l’analyse ne s’arrête pas aux seules formules.
Méthode de calcul : l’approche standard
Voici, étape par étape, la méthode la plus répandue dans les banques :
- Valeur de revente estimée : 300 000 €
- Pourcentage retenu par l’établissement (exemple : 70 %) : 210 000 €
- Capital restant dû : 60 000 €
- Montant potentiel du prêt relais : 210 000 €, 60 000 € = 150 000 €
Ce schéma reste la base la plus utilisée lors d’une simulation. En pratique, chaque profil nécessite un calcul personnalisé, la pertinence de l’évaluation du bien et la solidité du dossier restent déterminantes.
Points de vigilance sur la durée et le coût
La durée du prêt relais se situe typiquement entre 12 et 24 mois. Sur cette période, dans la majorité des cas, seuls les intérêts sont dus (c’est la franchise partielle). Certaines offres permettent de différer totalement le remboursement jusqu’à la vente du bien. Les taux pratiqués sont généralement supérieurs à ceux des prêts immobiliers classiques. Il faut également prévoir des frais annexes : garantie, assurance, frais de dossier ; ces coûts s’ajoutent à la note finale.
Au-delà du simple calcul, il est indispensable d’anticiper l’éventualité d’un double remboursement si la vente tarde. La prudence s’impose aussi dans l’évaluation du bien et la compréhension du marché local.
Simulations concrètes : exemples chiffrés pour mieux comprendre votre financement
Comparer les scénarios : prêt relais « sec » et prêt relais adossé
Rien de plus parlant que des cas réels pour donner du relief à ces notions. Premier exemple : un propriétaire souhaite acheter sans avoir encore vendu son bien actuel. Son appartement est estimé à 320 000 €. La banque retient 70 % de cette somme, soit 224 000 €. Après déduction du reliquat de prêt (50 000 €), le montant prêt relais atteint 174 000 €. Ce montant constitue l’apport pour l’achat du nouveau logement. Ici, pas besoin d’autre crédit : il s’agit d’un prêt relais « sec ».
Dans la seconde situation, un prêt relais adossé vient compléter le schéma : le bien à vendre est valorisé 400 000 €, la banque accorde 75 %, soit 300 000 €. L’acquisition visée s’élève à 600 000 €. L’emprunteur apporte donc 300 000 € par le relais, puis contracte un crédit immobilier classique de 300 000 € sur vingt ans. Ce montage, plus complexe, nécessite une double évaluation : l’une sur la pertinence du relais, l’autre sur la faisabilité à long terme du crédit complémentaire.
Pour mettre en perspective ces deux stratégies, voici les données majeures à comparer :
- Simulation prêt relais sec : montant relais à 174 000 €, durée sur 18 mois, taux appliqué : 4,2 %
- Simulation prêt relais adossé : montant relais à 300 000 €, complément de crédit immobilier de 300 000 €, taux moyen global : 4,3 %
La réussite de ce type de projet se joue sur la politique de taux de chaque banque prêt relais et la solidité financière de l’acquéreur. Plus la vente met de temps, plus le coût total enfle. Des établissements n’hésitent pas à revoir à la baisse leur offre de prêt relais si le marché se dégrade ou si la valeur du bien baisse. D’où l’intérêt de faire expertiser correctement son bien… et de garder un œil alerte sur les évolutions du marché local.
Au carrefour du tempo bancaire et de la volatilité immobilière, le prêt relais s’impose comme une étape à négocier avec méthode : chaque chiffre compte, et le calcul n’est jamais anodin. Le succès du projet tient parfois à un seul détail, une anticipation avisée peut éviter bien des déboires.
